韓国で不動産バブルが崩壊か?住宅ローンが支払えない人も

Pocket

先日、テレビ東京「モーニングサテライト」で「韓国で不動産バブルが崩壊か?」という内容の放送がやっていました。

日本も2015年秋をピークに不動産市況が緩やかに下降している印象を受けますが、韓国では4割引きにしても売れ残るというような状態になっているようです。

なんとなく、「2020年東京オリンピック後に日本でも同じようなことが起こるのでは?」と感じたのは私だけではないと思います・・・。

上の画像は番組をスマホで撮影したものですが、韓国の地価は経済成長にともに右肩上がりに上昇してきました。

2008年のリーマン・ショック後も大きく下がらず、経済成長が鈍る中でも、政府が「税の減免」や「規制緩和」を打ち出して、不動産神話は続いてきました。

しかし、去年あたりから韓国の不動産市況に異変が起きているそうです。

大幅割引しても売れ残るマンション

上のマンション群は日本にもあるようなタワーマンションです。

こちらの築14年のマンションの「126.7㎡・4LDK」の部屋は分譲時に約7000万円でしたが、今は約4000万円でも売れずに、業者は処分を急いでいるそうです。

7000万円から4000万円に値下げということは、約4割も値下げしても売れ残っているということになります。

実際の成約価格は半分の3500万円になる可能性もありそうです。

こちらのマンションは6年前に建設されたこの高級マンションです。

外観もかなり高級そうですが、内装もすごいです。

誰も羨むような高級マンションですが、150戸のうち新築のまま10戸が売れ残っているそうです。

業者は「カーテン(合計100万円)も無料で付けます」と、売れ残りの部屋を売るのに必死です。

業者が売れ残り住居の販売を焦る理由は、今年から来年にかけて近隣に80万戸という新築マンションの大量供給が控えているから。

さらに、住宅ローンの金利が2.66%(2016年7月)から3.16%(2017年1月)へと上昇し始めているから。

業者は、「どうせ最初の分譲価格では売れないので、欲を出さずに完売することを目指す」と不動産業者の割には弱気です・・・。

住宅ローンの返済に困る人も増加

韓国では住宅ローンの返済に困っている人も増加しているそうです。

番組には「子供が就職して一人暮らしをしている51歳の男性」が出演していました。

この男性は一昨年、築20年以上の中古マンションを銀行から約300万円借り入れして、約1100万円で購入しました。

韓国では不動産の値上がりが前提のため、月の返済は利子のみを返済する計画で、無理のないものでした。

しかし、1年目は利子だけ払っていましたが、去年から元本の支払いも銀行から求められるになり、返済が苦しくなってきたそうです。

景気減速で仕事が減ったことも、返済苦の原因の1つとなっています。

この男性は月々の住宅ローンの返済ができない時に借金して返済。その後、借金が借金を産んでいったという負のスパイラルに陥ってしまったとか・・・。

韓国では不動産の右肩上がりを前提としていたため、利子だけを返済する住宅ローンが大半で、元本の返済となると苦しくなる人も多く、値上がり前提の仕組みは崩壊しつつあるようです。

「不動産は右肩上がり」という前提が崩壊

韓国の不動産市況が落ち込んだ主な原因は以下の3つです。

  • 金利上昇
  • 政府がマンション転売規制に乗り出す
  • 個人の実質所得が昨年マイナスに転じる

このようなことが続き、韓国の不動産市況は厳しくなってきています。

建国大学の教授は「将来、人口が減るのを知りながら、政府が無理に不動産市場を拡大した。需要の減少を考えない場合、不動産市場は崩壊する。」と解説します。

家計の負債で見ても、韓国はGDP比で91.6%と負債が多く、その大半が不動産での負債だそうです。

韓国では政治不安が続き、政治不安は経済不安も招きます。

経済が不安になると、職を失う人や給料が減らされる人が増えます。

そうなると、右肩上がりする不動産がどこかのタイミングで一般のサラリーマンには手の届かないものになります。

なんでもそうですが、「右肩上がり」を前提とした政策はいつかどこかで破錠すると考える方が一般的だと思います。

日本でも同じことが起こるのか?

日本では1989年にバブルが崩壊し、不動産市況も大崩壊しました。

そして、そのバブル崩壊を知らない世代が、現在の上がりに上がったマンションの買い手となっています。

数年前、会社員が買えるマンションは7000万円台までと言われていました。

なぜなら、銀行が会社員に住宅ローンとして融資できる金額は7000万円までだったからです。

それが、2016年2月のマイナス金利以降、住宅ローン金利も過去最高に下がり、一般の会社員でも8000〜9000万円もの住宅ローンが組めるようになったそうです。

東京オリンピックで建築資材や職人の給料が高騰した結果、マンション価格も高騰しています。

その割には、マンションのクオリティは下がっているという声もあります。

10年後、今のマンション価格が維持、もしくは緩やかな下落ならいいですが、韓国のように大幅に割引しても売れ残るケースも考えられます。

そうなると、売れても住宅ローンの残債が残ることになってしまうので、一般の会社員が大きな借金を背負うことになってしまいます。

値上がりを見込んで買っている人も多いようですが、供給過剰エリアでは「不動産」が「負動産」になってしまう可能性もあることも頭に入れておいた方がいいでしょう。

Pocket