ヴィンテージマンションとして長く価値を保つ中古マンションの条件

Pocket

日本経済新聞にヴィンテージマンションについての記事が掲載してありました。

日経ヴェリタスセレクト:ヴィンテージマンション 「熟成」の条件 古くなっても高額取引

この記事では、ヴィンテージマンションとして長く価値を保つ中古マンションの条件が書いてあります。

ヴィンテージとは、築30年以上でも高い価値を保ち、住みたい人がたくさんいて、中古マンションとして売り出しても高く売れる築古マンションのことです。

基本的に、マンションは時の経過と共に、マンションとしての価値も落ちていくものですが、マンションによっては時の経過と逆行して、価値を高めていくマンションがあります。

つまり、分譲時よりも中古価格の方が高くなっているマンションがあるのです。それが、ヴィンテージマンションです。

日経の記事をざっくりまとめると、ヴィンテージマンションには以下の要素が必要ということです。

  • 立地が良い。特に、3A(山・赤坂・麻布)や渋谷区広尾、千代田区番町にヴィンテージマンションが多い。
  • 昔の武家屋敷街に多い。近くに、「仙台坂」や「鳥居坂」などと江戸時代にちなんだ坂がある。
  • 大使館が多く、古い歴史と外国の風情が混ざった熟成した街の雰囲気を感じられる。
  • 高台にある(=坂が多い)ので、幹線道路沿いなどと比べて閑静で、景色や風通しが良くなるというメリットがある。
  • 室内が広い。最近のマンションは3LDKの間取りで70平方メートル前後が一般的だが、ヴィンテージは100平方メートル前後が当たり前。(=富裕層はゆったとした住環境を好む)
  • 欧米人向けマンションは広い部屋が多く、風呂やトイレが複数あるのも珍しくない。
  • 最近のマンションにはない個性がある。

記事では、ヴィンテージマンションの代表として、広尾にある「広尾ガーデンヒルズ(サウスヒルF〜F棟、渋谷区)」が紹介されていますが、1986〜87年竣工で、新築時の坪単価は420〜538万円と当時としてはかなり高かったですが、現在の中古の坪単価は623〜647万円と、普通のタワーマンションよりも高くなっています。

マンションは古くなっても、立地は古くならないので、立地の大切さ身にしみる事例です。

私は「広尾ガーデンヒルズ」周辺を散歩したことがありますが、まるで森の中にあるマンション群という印象を受けました。

ただ、広尾駅から坂をかなり昇るので、車がないとつらいと思いました。

逆に、都会にありながら、ちょっと隔離した隠れ家的な雰囲気があるので、芸能人などのプライバシーを重視する人にはありがたい環境かもしれません。

一般人が、あの坂を登るのって、ちょっと敷居が高いですからね。

欧米では、築100年のマンションは普通にあるそうですが、日本では新築が好まれる傾向にあります。

そんな日本で、築40年以上たっても新築タワーマンションと同等の坪単価を維持できていることは驚愕だと思います。

当時では、相当高いマンションだと思いますが、長い目で見たらお買い得なマンションだったということになります。

「広尾ガーデンヒルズ」を新築で買った人たちは、目利きだったということですね。

記事内では、将来的にヴィンテージマンションとなりそうなマンションの見極め方についても触れています。

  • 駅に近いタワーマンション。
  • 山手線の駅から徒歩5分圏内の物件。
  • 新宿や東京など主要駅から電車で15分以内の駅に近い物件。
  • 海外でも名が知れた駅に近い物件。
  • そのエリアで一番人気。
  • 300戸以上の物件。(=戸数が多いと1戸当たりの管理コストを抑えられるから)
  • 大手デベロッパーとゼネコンが組んだ物件。
  • 「この地域の大理石をふんだんに使った」など、ストーリーを交えてスペックを前面に押し出した物件。
  • タワーマンションなら、眺望が確保された部屋。
  • 都心ど真ん中のタワーマンションで1億円未満の1番安い住戸。(=地方の富裕層や外国人が資産形成の一環で買い求めるなど、買い手が多い価格帯。)
  • 管理組合がしっかり活動している物件。(=管理が不十分だと経年劣化が進む)

最後の管理組合の活動は地味ですが、ヴィンテージマンションを目指すなら必須となるのでしょう。

白金高輪駅直結の「白金タワー」は、2005年の竣工時の平均分譲価格は1坪341万円でしたが、2013年以降は1坪平均511万円とかなり上昇しています。

新築時に買った人にとって、自宅マンションが資産形成につながっているということです。株でいったら、含み益状態です。

「白金タワー」はこの含み益状態を維持しようと、築30年を迎える2035年にヴィンテージマンションになることを目指して、管理組合が取り組んでいるそうです。

近隣に似た名前のマンションが建たないように、マンション名の商標権すら取得したそうです。

日本では、新築マンションはデベロッパーの利益が2割ほど載っている価格で販売されるので、買った途端に価値が8割になると言う人もいますが、価値が上がる要素を持ったマンションを購入すれば、価格が上がることもあります。

住宅は人生の中で一番高い買い物なので、ここで成功するか、失敗するかで、人生で大きく差が出てしまいます。

将来的に価値や価格が上がるノウハウをもっと身につけたいなら、以下の本を読むことをオススメします。すっごい勉強になります!

2018年までのマンション戦略バイブル
2018年までのマンション戦略バイブル

また、住まいサーフィンに登録(無料)して、自分が購入したいエリアの過去に販売された新築マンションの価格帯を研究しておくことも大切です。(住まいサーフィンに登録すれば、価格表を見ることができます。)

Pocket