タワマン空中族、サラリーマン大家、メガ大家、外国人富裕層に融資するメガバンク

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先日、NHKのクローズアップ現代で「これからどうなる?この先どうする?徹底追跡“おカネ”報道SP」という番組がやっていて、そこで不動産について取り上げていました。

今の日本は80年代後半のバブル時代と変わらないくらい不動産向け融資が活況なんだそうです。(バブル超えする不動産マネーと言う人もいます。)

特に、2016年2月のマイナス金利以降、住宅ローンや不動産投資への融資の金利が大幅に下がりました。

金利が下がるということは、後々支払わないといけない利息も下がるということですから、借りる側からすると「借りやすい状態」と言えます。

それゆえ、サラリーマンやOLで不動産投資を始める人が増加しているそうです。

また、オリンピックが東京に決まったことも、不動産の価格を押し上げる原因となっています。

その結果、自宅を分譲時よりも高く売る「タワマン空中族」といった自宅転売投資家も現れているそうです。

マンション値上がり額(1室)ベスト5

番組内では、マンション値上がり額(1室)ベスト5が紹介されていました。

  1. 南麻布(港区):2億9153万円
  2. 仙石山(港区):2億1498万円
  3. 松濤(渋谷区):1億6383万円
  4. 神宮前(渋谷区):1億4641万円
  5. 元麻布(港区):1億4013万円

通常、日本ではマンション価格は時間と共に下がるものです。

しかし、一部の物件では、希少価値からかマンション価格は上がっています。

分譲時よりも1〜2億円も高く売れるなんて、羨ましい限りというか、完全に自宅投資に成功した事例と言えるでしょう。

自宅の転売を繰り返すタワマン空中族

番組内では湾岸エリアのマンションで1億9800万円で売れた部屋が紹介されていました。(富士山が望める44階の部屋)

この部屋を売ったのはタワマン空中族。

値上がり益を手にしたタワマン空中族は、より高額は物件の仕入れに入るそうです。

豊洲にある「三井のリハウス」では、タワマンの買い替え相談が3割も増えているそうです。

実際、番組に出いてたタワマン空中族は、短期間で690万円もの転売益を見積もられていました。

690万円といえば、上場企業の社員の平均年収ですから、1年分の給料を転売によって手にできるということです。

といっても、マンションの転売益(キャピタルゲイン)には以下のように税金がかかります。

  • 5年以下(短期):39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
  • 5年以上(長期):20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

ただし、自宅(マイホーム)の場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができるので、690万円の転売益(キャピタルゲイン)の場合は特別控除の範囲内です。

税金の他にも、不動産会社への仲介手数料もかかります。

タワマン空中族は、値上がりが見込める都心のタワーマンションを次々と購入しては売却して、ステップアップしながら短期間に多くのキャピタルゲインを得ます。

中には、4棟の転売で5000万円近いキャピタルゲインを得た人もいたそうです。

サラリーマン大家を目指す人が増えている

マンション投資のセミナーも、サラリーマンやOLの間では大盛況なそうです。

番組内では、元サラリーマンの男性がセミナー講師をしていました。

その男性は、ワンルームマンションを15戸購入し、家賃収入で年間1200万円を得ており、総資産は2億1000万円だそうです。

会社の給料が増えないので、サラリーマン大家を目指す人が増えているそうです。

ちなみに、銀行融資という側面では、大企業のサラリーマンや公務員は非常に強いです。

一方、どんなに収入が高くても、社長やスポーツ選手、芸能人といった不安定は職業の人は融資があまり出ません。

メガ大家

番組では、不動産投資を始める前までは、年収430万円のどちらかと言えば低収入なサラリーマンが「メガ大家」として登場しました。

その元サラリーマンは現在9棟ものマンションを所有し、1棟のマンションから月160〜170万円もの家賃収入を得ているそうです。

年間の家賃収入は1億1760万円もあります。(ただ、もちろんここから銀行から借りた融資を返済していくので、手残りではどの程度残るのでしょうか?)

年収430万円しかないサラリーマンが、なぜ9棟ものマンションの大家になれたのか?

それは金融機関からの潤沢は融資マネーのおかけです。

この元サラリーマンは、一棟目のマンションは自己資金ゼロで、1億1000万円を全額ローンで購入したそうです。

2棟目のマンションは、5600万円のうち9割以上をローン。

そして、9棟で13億円を金融機関からの交渉の末に引き出してきたそうです。

さらに、マイナス金利以降は金利を1.775%から0.65%まで引き下げてもらったそうです。

現在は年間の家賃収入が1億円、ローン返済や税金の支払いが5200万円で、年間手残り額は4800万円にもなるそうです。

年収430万円から4800万円と10倍以上も増えています。

ここまで見ていくと、不動産投資で成功するためには、物件を見極める目だけでなく、金融機関との交渉術も必要とされるようです。

外国人にも億単位の不動産融資をする銀行

銀行というのは、すごく保守的なところがあります。

銀行が一番恐れているのは貸し倒れです。

でも、不動産への融資なら、最悪貸し倒れを起きても、不動産は残りますので、これを売却して資金を回収することができます。

つまり、銀行は不動産融資が大好きということです。

以前までなら銀行は、保有している資産を確認するのが難しいため、日本に住んでいない外国人(非居住者)への融資は敬遠していました。

しかし、今は審査の上、外国人にも億単位の融資をしているそうです。

番組では、中国の不動産バブル崩壊を警戒する中国人富裕層が日本の銀行から融資を受けて、日本の不動産を買うというシーンが出てきました。

外国人はキャッシュで不動産を買いますが、それは日本のメガバンクが融資しているからこそできていることです。

徐々に、バブルを思わせるような雰囲気になってきましたが、2017年の日本の不動産市況はどうなるのでしょうか?

2020年のオリンピックまで持つのでしょうか?

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