買う前に知っておきたい住宅ローンの基礎知識

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買う前に知っておきたい住宅ローンの基礎知識

人生最大のお買い物といえば住宅の購入ですが、現金で買う人はほとんどいません。

ほとんどの人が住宅ローンを利用します。

住宅は経済効果が大きいため、住宅ローンは他のローンに比べると低金利になっています。

しかし、住宅ローンといっても様々な銀行から様々なタイプが出ています。

そこで、「買う前に知っておきたい住宅ローンの基礎知識」というテーマで、住宅ローンについて知っておくべきことをまとめたいと思います。

住宅ローンの総返済額の決まり方

住宅ローンの「総返済額」は「借入額」「返済期間」「金利」の3つで決まります。

「借入額」が少なく、「返済期間」は短く、「金利」が低いほど「総返済額」が軽くなります。

返済期間は最長で35年です。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利の種類は以下の3種類あります。

種類 特徴
全期間固定型 銀行が独自に扱うローンもあるが、「フラット35」が代表的。
固定期間選択型 3年、5年、10年など金利を固定する期間を選べる。固定期間終了後には変動型や異なる固定期間の金利を選べる。
変動型 半年ごとに金利を見直す。返済額は5年ごとに見直すタイプが一般的。返済額の上昇は直前の1.25倍までが上限になることが多い。

基本的に、固定期間が短いほど金利が低くなりますが、将来の金利変動リスクは高まります。

借入額の一部を固定型にして、残りを変動型にする「ミックス型」という借り方もあります。

借りる金融機関

住宅ローンはモデルルームで金融機関を紹介されるのが一般的ですが、自分で複数の金融機関の金利や条件を比較して選ぶことも可能です。

一般的には以下の3つが選択肢となります。

銀行の民間ローン 購入物件の担保評価や借主の返済能力などで融資額を決める。金利のタイプは複数の中から選択。団体信用生命保険料が金利に含まれるケースが一般的。ローン保証料や繰り上げ返済手数料が無料の場合もあり。
フラット35 住宅金融支援機構と民間の提携による全期間固定型の住宅ローン。
その他のローン 勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員を対象とした「財形住宅融資」。フラット35と民間銀行ローンの併用で金利を引き下げる「協調融資」。

保険や手数料について

住宅ローンを組むと、保険や手数料などがかかります。

団体信用生命保険 借りた人が死亡した場合などに保険金でローンを完済し、残った家族の返済を免除するための保険。銀行の民間ローンの場合、この保険が付いてくる(金利に含まれる)が、フラット35だと付いてこない。
ローン保証料 返済が滞った時に備え、保証会社に支払うお金。一括払いと金利に上乗せするタイプがある。
繰り上げ返済手数料 前倒しで返済する時の手数料。金額は金利や借入額によって異なる。無料のケースも多い。

フラット35の詳細

全期間固定で住宅ローンが借りられるフラット35の詳細は以下の通りです。

利用資格 申込時の年齢が70歳未満で日本国籍、または永住許可を受けている外国人。
年間返済額の年収に占める割合 年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下。
利用できる住宅 購入価格が1億円以下、床面積が30㎡以上。耐久性などで技術基準に適合する住宅。
融資額 100万円以上8000万円以下で購入価格の10割以内。(9割を超える場合は金利が高くなる)
返済期間 15年以上(60歳以上の場合は10年以上)35年以内。完済時の年齢は80歳まで。
ローン手数料 無料
繰り上げ返済手数料 無料
団体信用生命保険 なし

フラット35S

フラット35には末尾に「S」を付ける「フラット35S」というものがあります。

フラット35Sはフラット35の条件に加え、以下の条件のうち1つを満たす住宅を購入する場合に、当初5年または10年の融資金利を0.3%引き下げるものです。

  • バリアフリー性
  • 省エネルギー性
  • 耐震性
  • 耐久性
  • 可変性

タワーマンションなら耐震性が満たされているので、フラット35Sが使えます。

金利は引渡し時の金利が適用される

金融機関の金利は毎月変わります。

そして、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、適用される金利は契約時ではなく、物件の引き渡し時の金利が一般的です。

新築タワーマンションなどの場合、着工から竣工まで3年近くかかります。

契約から引き渡しまでに1年以上も空いてしまうと、その間に金利が変動することもあるので注意しましょう。

金利が下がる分にはいいですが、金利が思いのほか上がってしまうと、支払総額もかなり変わってきます。

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