地方の高利回り物件に不動産投資する前に知るべきこと

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地方の高利回り物件に投資する 不動産投資

日本はこれから人口が減少するため、緩やかに衰退する国という意識を持っている人が増えています。

自分が勤める会社だって、いつなくなるか分からない・・・そんな将来に対する不安を持っている人が増えています。

そのせいか、サラリーマンやOLで不動産投資をやろうかと考えている人も増えているようです。

日本で不動産投資と言うと、「低利回りな都心のワンルームマンション」と「高利回りな地方の一棟モノ」に大きく分けられますが、今回は「高利回りな地方の一棟モノ」に投資する前に知るべきことについて書いてみたいと思います。

まずは、月のキャッシュフローの目標を決める

不動産投資を始める時、多くの人は物件から入ってしまうと思いますが、その前にやるべきことがあります。

それは、自分が毎月、どのくらいのキャッシュフローが欲しいのかを明確にすることです。

キャッシュフローとは「税引き前利益」のことです。「手残り」とも言います。

不動産投資のキャッシュフローは以下のように計算します。

◎キャッシュフロー = 満室家賃 – 空室率15% – 管理費20% – 銀行返済

たとえば、満室時の家賃合計が100万円だとすると、空室率15%で15万円、管理費20%で20万円、銀行への返済が10万円だとします。

このケースでは「100 – 15 – 20 – 10 = 55」となるので、月のキャッシュフローは55万円ということです。

もし、あなたが月のキャッシュフローで100万円欲しいと考えるなら、6億円ぶんの物件を買う必要があります。

RCマンション1棟1億円として、6棟で6億円です。

つまり、キャッシュフローで月100万円が欲しいと考えるなら、6億円の銀行融資を引くための計画を1棟目を買う前から考える必要があるということです。

そこを考えないと、銀行融資はたいていの場合、1.5億円で止まってしまいます。

資産性と法人を組み合わせて不動産投資を行う必要があるのです。

キャッシュフローで月100万円欲しいなら地方の不動産投資な理由

キャッシュフローで月100万円となると、利回りの高い物件を買わないと達成できません。

そうなると、今の日本では地方になります。

とういのも、都心はローリスク・ローリターンで利回りは5〜6%だからです。

一方、地方はハイリスク・ハイリターンで利回りは8〜10%ほどです。

さらに、2020年に日本でオリンピックが開催されることが決まってから、都心の利回りはさらに落ちていて、ミドルリスク・ローリターンになりつつあります。

というのも、東京の不動産がアジアの富裕層外国人のキャピタルゲイン目的の投資対象となっているからです。

さらに、平成27年(2015年)1月1日より相続税が増税され、相続税対策として都心のタワーマンションの高層階が買われ、それに釣られて他の物件価格も上がっているからです。

つまり、都心の不動産に投資するということは、金持ちの資産家と同じ土俵で戦うということです。

一方、地方ならアジアの富裕層外国人はまだいませんし、相続税対策の人がいたとしても都心ほどお金を持っていない人たちなので、全体的な価格は上がっていません。

キャッシュフロー(手残り)を多く残したいなら平均で買ってはいけません。

平均よりも利回りが良い物件を買わないとダメです。株で行ったら、実際の価値よりも何らかのの理由で株価が下がっているバリュー株のようなものです。

都心は全体的に価格が高騰しているので、利回りが高い物件は見つけられませんが、地方ならまだ見つけられます。

ちなみに、バリュー株投資については以下の本でしっかり学べます。

賢明なる投資家 - 割安株の見つけ方とバリュー投資を成功させる方法
賢明なる投資家 - 割安株の見つけ方とバリュー投資を成功させる方法

新賢明なる投資家 上~割安株の見つけ方とバリュー投資を成功させる方法~《改訂版――現代に合わせた注解付き》 (ウィザードブックシリーズ)
新賢明なる投資家 上~割安株の見つけ方とバリュー投資を成功させる方法~《改訂版――現代に合わせた注解付き》 (ウィザードブックシリーズ)

新賢明なる投資家 下~割安株の見つけ方とバリュー投資を成功させる方法 《改訂版――現代に合わせた注解付き》 (ウィザードブックシリーズ)
新賢明なる投資家 下~割安株の見つけ方とバリュー投資を成功させる方法 《改訂版――現代に合わせた注解付き》 (ウィザードブックシリーズ)

地方ならどこがいいの?

地方といっても色々ありますね。

たとえば、ひと昔前には札幌はいい投資先でしたが、今は広告費が高くなり、賃貸需要も厳しくなってきています。

また、雪国も注意が必要です。なぜなら、故障やトラブルが増え、経費が多くかかるからです。

海が近いエリアは津波の恐れもあります。

活断層エリアだと、地震のダメージも大きくなります。

人口が1万円以下しかいないエリアはそもそもの賃貸需要が少ないです。

キャッシュフローが出るかどうか、手残りが残るかどうかは「部屋が埋まるかどうか」で決まります。

自分が投資を考えている地方エリアの物件がちゃんとテナントが付くかどうかが全てです。

投資前にそれを知るには、物件金利の不動産会社に問い合わせて、ヒアリングすることでなんとなく分かります。

不動産投資で破綻する人は、空室が予想よりも多く出てしまう人です。

高利回りでも空室が多く出る物件には投資してはいけません。

新築と中古の違い

新築物件の場合、最初の5年くらいまでは新築プレミアムが乗って高い家賃がとれます。

しかし、5年後くらいから徐々に家賃が下がり、築20年くらいまで下がり続けます。20年以降は下げが緩やかになります。

なので、新築物件への銀行融資は30年で引きます。

新築物件は最初の5年は安定して取り組めますが、5年後以降は家賃下落や修繕費用などで返済が少しきつくなって来ることを頭に入れておくといいでしょう。

一方、中古物件の銀行融資は20年くらいで引きます。

中古物件はアタリ物件とハズレ物件の差が激しいので、注意が必要です。

地方の高利回り不動産投資について学べる書籍

地方の高利回り物件への投資についてさらに学びたいなら、以下の書籍がオススメです。

書籍は1冊1500円程度で買えるので、投資効率が非常に高いと言えます。

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