住む家は買うか賃貸か?どっちが得?

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NEWSポストセブンに「家は買うべきか否か論争」という記事があり、これが面白いので取り上げたいと思います。

取り上げた記事は2010年10月〜2012年2月までの複数の記事になります。

そもそも、「家は買うか賃貸か」という議論は昔からされており、いつの時代も購入派と賃貸派に分かれていましたが、今の日本がどんな構造(システム)で成り立っているのかということを考える必要があります。

構造(システム)が変われば、ルールも変わります。

ルールが変われば、何が正しいかも変わります。昔は正しかったことが、今は間違っているなんてことはよくあることですから。

では、以下はNEWSポストセブンの記事の引用です。

結局住宅は「購入」と「賃貸」どっちが得? 専門家が解説

部屋の広さや立地などが同じ条件の住宅で、購入した場合と賃貸し続けた場合でシミュレーションすると、ローン支払い総額と賃貸料総額はほとんど変わりません。購入した場合は家が資産として残るのがメリットですが、メンテナンス、リフォーム代などがかかるのでデメリットもあります

「購入すると資産として残る」は昔からよく言われていることですが、住宅ローンが完済した時にどの程度の資産になるかは誰も分かりません。二束三文にしかならない可能性もあります。

一方、住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税などの税金は確実にかかります。

マンションなら管理費と修繕積立金は毎月確実にかかります。

また、一軒家なら築10年ほど経つと、色々なところにボロが出始めるので、メンテナンスやリフォーム代がかかります。

ようは、所有すると維持費がかかるということですね。

この維持費と住宅ローンが完済した時の資産を比較する必要があるというのが私の考えです。

ちなみに、購入のメリットは以下のページをご覧ください。

家やマンションを買う・購入するメリットとは?

住宅ローンを組む場合、金利が低い変動型にばかり目がいきがちですが、変動型は月々の返済額が上がるリスクがあります。いまは最も低い金利になっているので、今後は上がる可能性しかありません。“変動型”で月々の返済額をギリギリに設定すると、金利が上がったときに返せなくなってしまいます。長期の固定金利にも目を向けることをおすすめします

そうなんですね。今の変動型は史上空前の低金利なので、今後は上がる可能性しかないんですね。

ここは非常に重要なポイントだと思います。

なぜなら、金利が1%増えるだけで、総返済額がかなり変わってくるからです。

参考:
住宅ローンの金利が0.5%違うと総返済額が250万円以上違ってくる

住宅の平均耐用年数 英141年、米103年、独79年、日30年

住宅の平均耐用年数はイギリスで141年、アメリカは103年、ドイツは79年ですが、日本はたったの30年。資産としての目減りが海外よりはるかに早い。しかも、日本の全住宅の2割は空き家で、供給過剰に陥っている。空間利用を考えても、ニューヨーク・マンハッタンの住宅地域の平均容積率631%と比べると、東京23区の平均容積率は136%で、まだまだ都市部にも開発余地があります。将来の人口減少も考えれば、今後、日本の住宅が値上がりすることはあり得ないと考えるべきです。

これは経営コンサルタントの大前研一さんの意見です。

日本の住宅の耐用年数はたったの30年なんですね。

30年の住宅のために35年の住宅ローンを支払うという矛盾した状態です・・・。

だからこそ、メンテナンスやリフォームで耐用年数を伸ばすんですね。

しかし、それらの費用は住宅ローンとは別の出費です。

とにかく、家を持つということはお金がかかる行為なのです。

しかも、10年前に6000万円で買った一軒家の価値は3000万円程度にまで下がってしまった時代です。

今後、人口が増えない日本では、外国人がたくさん入ってくる状況を作らない限り、住宅価格は上がらないと思っていいでしょう。

賃貸住宅の方が持ち家より30年で2000万円トクと専門家断言

多くの人にとって、今は買わずに賃貸暮らしを考える方が得策です。家を購入しても、かつてのように資産価値の上昇は期待できず、それどころか急速に下がっていく。住宅ローンを支払い終わったら、価値がほぼゼロになっているのが現状です。であれば、住宅にかかるお金は、家賃として大家さんに支払うか、住宅ローンとして銀行に返すか程度の差しかない。そう考えれば、賃貸の方が有利です

そうなんですよね〜。今の日本はかつての日本と違い、資産価値の上昇は期待できないんです。。

6000万円で買った一戸建てが3000万円の価値しか持たない時代です。

住宅ローンを支払い終わった頃には価値はほぼゼロなんて悲しすぎますね。

まずは、賃貸であれば生活の変化に対応できるというメリットがある。結婚や子育て、子供の独立や、転勤、転職に伴う収入の増減にも対応し、その時々の生活に合わせて、無駄のない出費で暮らすことができる。

東日本大震災を体験した日本人はいつでも移動できることがどれほどの価値を持つかを身を以て感じたと思います。

「いつでも移動できる自由」はプライスレスな価値を持っているんですね。

また、持ち家にしてしまうと、ローン返済に加えて、毎年の固定資産税や管理・修繕などの維持費が余計にかかる。紀平氏の試算によれば、30年間これらの出費を払い続けた場合、賃貸暮らしと比べて、平均して2000万円程度多く出費することになるという。つまり、賃貸を選べば、その2000万円を貯蓄や資産運用に回せるのだ。

30年間の固定資産税や管理・修繕費などの維持費にかかる費用が2000万円ってすごいですね。。

安い中古マンションの一部屋が買えてしまう価格です。

仮に、住宅ローンを完済し終わったマンションを1000万円で売れたとしても、維持費を考えると1000万円のマイナスなんですね。

「マイホームは一生で避けて通れぬ買い物」は時代遅れの考え

住み続ければ、固定資産税などの維持費やリフォーム、建て替え費用もかかり、老後の備えを食い潰しかねないとのことなのだ。退職後もローン負担が残る人は、住居費を切り詰めてローンを早く返し終わらないと、介護費用などの支出に対応できなくなる。「今の家を“終の棲家”と考えず、リタイア後は自然の豊かな場所に住みたいとか、老人ホームで暮らしたいなどの希望があるなら、売るのは早い方がいい

よく不動産会社の人が言うのが「家を購入すると老後も安心。お年寄りには大家さんが貸したくないから。なぜなら、働いてないので収入も不安定だし、その部屋で死なれても困るから。」と。

でも、日本は先進国では有数の高齢化社会です。

今後、お年寄りの賃貸需要が増えれば、大家さんは人を選ぶ余裕なんてないと思います。

お年寄りの賃貸需要をはじいていたら、いつまでも空室が埋まらない状況が続けば、お年寄りに部屋を貸すしかありませんから。

ローン返済額より高い賃料が得られるのなら、「売却」ではなく「賃貸」に出すという選択肢もある。日本のサラリーマンにとって、「マイホームは一生のうちに避けては通れない買い物」とは、時代遅れの考えと心得るべきだろう。

賃貸に出すという選択肢は多いに考えるべきだと思います。

人は車がなくても生活できますが、家がないと生活できないというか、ホームレスになってしまいますから。。

「持ち家あれば高齢者施設入居金に充てること可能」とFP 助言

老後を考えた時に年金と預貯金だけでは心許ない。持ち家があれば、それを売って高齢者施設の入居金に充てることもできるし、売らないまでも賃貸物件として得た収益を生活資金に回すこともできます。老後資金の選択肢が広がるというメリットがある

この計画通り行けばいいですが、ウワモノは価値ゼロになって売れない可能性もあります。

うまくメンテをして価値を維持すれば老後の資金になりますが、それまでのメンテナンス費用がかかります。

どっちがいいのでしょうか・・・?

家は買うべきか否か論争 「完済に辿りつけるか難しい時代」

戦後、政府は住宅建設で経済成長を推進し、住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)が供給した住宅ローンが誘い水となって中間層の持ち家取得が増えました。住宅・土地価格の上昇率は賃金・物価のそれを上回り、住宅所有は資産形成の有効な手段でした。供給サイドにとっても、賃貸は資本回収に時間がかかるのに対し、売り家の場合はすぐに回収可能で合理的だったのです

戦後の日本が成長するのに住宅ローンは大きな役割を果たしました。

なんといっても、1人につき3000万円前後の大金を使わせる訳ですから。

こんな大きな買い物はありません。

3000万円を固定金利2%で30年で返済すると、利息で992万円ほどかかりますから、金融機関も大儲けです。

「憧れのマイホーム」という標語を掲げて、多くの人がこの大きな買い物をしたくなるような雰囲気作りをしたといっても過言ではないでしょう。

デフレのもとで住宅ローンを背負うと、実質的な債務負担が重くなっていきます。給料は上がらず、雇用は不安定で、持ち家の資産価値は下がる。政府は適切な賃貸住宅を増やし、無理をして家を買う人を減らすようにする必要があるでしょう

なんでもそうですが、レンタルで済むならレンタルでいいですよね。

たとえば、映画のDVDは買うよりもレンタルする人の方が多いと思います。

それと同じで、住む家も賃貸(レンタル)でいいという考えもあります。

『家賃もローンも毎月の支払額は同じ』『賃貸はいつまでたっても持ち家にならない』というセールストークをよく聞きますが、完済までたどりつけるかどうかが難しい時代です。住宅ローンは向こう数十年間の家賃を前借りしていることになるので、そうしたリスクを覚悟のうえで家は買わなければなりません。

30年も先のことは誰にも分かりません。

それなのに、住宅の場合に限り、人は3000万円前後の住宅ローンという名の借金をします。

よーく考えたら、これって不思議ですね。

住宅の値段が上がり続けた時代なら、それは資産になるかもしれませんが、これからの日本では賃貸の方がリスクが少ないという考えの方があっているような気がするのは私だけでしょうか・・・。

地震大国ですし・・・。

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